购买法院拍卖房产中律师工作要点
文/上海协力律师事务所并购金融法律事务中心

最近，我们接连处理了几起当事人购买法院委托拍卖行拍卖房产争议案件。由于在拍卖过程中法院、拍卖行的失误造成了拍卖房产最终无法办理登记过户，给买受人造成了巨大的经济损失。通过对案件的分析，我们对该类案件中主要出现的问题进行总结，并提出如下法律建议：
一、房产拍卖中的税费问题
依照拍卖惯例，拍卖房产过户相关税费由委托方及买受人各自承担。但是，在房产拍卖时，尚不涉及税费缴纳，且最终拍定价未确定。因此，委托方应付税费一般由法院或者拍卖行预估。由此产生的问题是：由于我国税务规定变化快，且法院及拍卖行对相关税务规定可能不甚了解，不排除预估税费时，存在少估、漏估现象。由此产生的后果是：拍卖款项在缴纳完税费后，不足以执行全部债权。法院据此不同意为买受人办理过户登记。
对策：作为专业律师，了解国家最新税收政策是必备的法律素养。在帮助当事人购买法院拍卖房产时，律师须积极了解同类型房产价格，尽量准确预估房产价值；积极与税务机关沟通，详细了解当时国家有关房产过户税费政策，明确委托人及买受人应缴纳税费种类及税率，为买受人计算出委托人及买受人需要缴纳税费金额，并及时与法院沟通，避免前述中出现的问题。
二、拍卖房产上存在行政限制及他项权利
    通过查阅大量法院拍卖公告，我们发现，法院在公告中披露的信息一般仅涉及房产的位置、面积。对于房产上是否存在行政限制及他项权利，公告中并不披露。由此产生的问题是：1）买受人拍得的房产可能因为存在行政限制而不能过户；2）该房产上存在他项权利，妨碍买受人对拍得房产的正常使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖规定》）（法释[2004]16号）第三十一条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”拍卖前房产上存在租赁权，如果原承租人不愿解除租赁关系的，买受人仍然受到原租赁关系的约束。由此导致的结果是，买受人取得了房产，但自己无法使用。
对策：律师在协助客户竞买房产时，须主动到房地产交易中心了解拍卖房产信息，例如房产上是否存在行政限制、是否存在其他担保等。如果房产上存在行政限制、其他担保的，律师须向客户告知房产可能无法顺利过户的法律风险。
由于，行政限制、担保物权具有公示性，上述信息在房地产交易中心即可获悉。但是，由于租赁关系不具有公示性，因此无法通过调档了解房产上是否存在租赁关系。我们的建议是，在拍卖前，律师应该到房产所在地进行调查，了解房产里是否有承租人；积极与法院和拍卖行沟通，了解房产上是否存在租赁关系；要求拍卖行出具房产上不存在租赁关系的书面承诺。
同时，根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条的规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”因此，买受人有权在拍卖前要求法院、拍卖行对房产是否存在行政限制、担保物权和租赁关系等瑕疵作出说明。同法第六十一条规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”因此，由于法院、拍卖行未向买受人说明房产瑕疵致使买受人遭受损失的，买受人有权向责任人提出赔偿要求