房产反暴利，政府先行

     文/马晨光

本文发表在《民主与法制》2011年6月25日月末版第6期，欢迎转载

日前国家发改委价格监督检查司司长许昆林在接受中新社专访时说：“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟将商品房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”此言一出，关于征收房产反暴利税的传言迅速在坊间传播。不过人们的反映可能并不像某些报道得那么“普遍欢迎和支持”，大概是经历了土增税、房产税、上调贷款利率、限购、一房一价等等一系列税收、利率、交易限制、价格限制等调控措施后，市场依然我行我素，人们已经有些麻木了。

何为暴利？
任何暴利都是在竞争不充分的条件下出现的，在任何实行市场经济的法治国家，暴利要么是法律严厉打击，比如高利贷、黄赌毒等违法行为中牟取，要么是通过形成对社会稀缺资源的垄断力，比如为舆论广为诟病的石油、能源、电力、电信等行业，要么是利用市场出现的暂时的价格失灵而采取的价格欺诈，如非典、地震时期的特定商品价格疯涨。房地产市场的竞争不可谓激烈，主体也没有什么特殊性，只要符合《房地产开发管理条例》以及《房地产管理法》等相关规定就可以从事房地产开发经营，如果说由于土地资源的稀缺以及我国人多地少和大规模城市化导致房地产市场在相当长的时期内形成卖方市场，那土地资源的垄断也绝不是某个开发商能力所及，如果由于土地资源的垄断形成了“暴利”，恐怕开发商也难以成为征收对象。房产反暴利的前提恐怕要先界定“土地暴利”和“房产暴利”。
我国早在1995年公布实施的《禁止牟取暴利的暂行规定》(下文简称《规定》)是反暴力的基本依据。此中第2条规定：“本规定适用于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切关系的商品和服务（以下简称商品和服务）”。要运用这条思绪，首先遇到的难题就是“暴利”的认定，即行业成本、利润和价格平均水平如何确定。所谓暴利就是某种商品或服务的价格超过了同一地区、同一时期、同一档次、同种商品或服务的平均利润率的合理幅度。所以要界定暴利必须有一个权威部门确定一个客观可信的成本测算和合理的利润幅度，这个部门无疑就是政府部门。但是《规定》实施至今，商品房一直没有纳入目录，而对房地产市场的成本、利润调查和公布，一直是“雷声大，不下雨”。相关部门的行政不作为，究其原因是地方政府长期依赖土地财政，晒开发商的账本也就是在晒地方政府的账本。在美国、德国往往是通过行业协会、独立第三方进行成本、利润评估测算的，美国对于某些垄断行业的进行规制的其中一条就是公布行业成本、利润和价格平均水平，运用舆论力量影响企业定价。政府根据现实情况，公布对重要公用事业及垄断性行业的合理价格水平，建议企业执行。合理价格水平的确定，一方面由消费者反映，另一方面由政府主管部门及行业协会的专家根据对整个行业平均成本、利润水平的调查界定。

反暴利税能否终结“暴利”？
很遗憾，手段和结果之间往往不能一致。各国反暴利税针对的是石油、矿产等资源垄断性行业，其实我国已经于2006年根据国际惯例出台了《石油特别收益金征收管理办法》国内的石油上游开采企业征收的非税收入，类似于反暴利税，但是由于是征收的费不是税，决定着去向和用途不同，并且中石油、中石化垄断巨头没有丝毫收敛，屡屡爆出天价酒、天价烟，油价一路高涨，反暴利税也沦为由消费者为垄断巨头买单。
任何税收最终都会转由最终购买者承担，税收政策只能在很短时间内使房价先抑后扬，犹如饮鸩止渴。我们不妨回顾一下过去五年政府出台的税收政策对房价造成的影响，每一次税收上调，几乎都推动了房价的又一轮上涨。根据发改委的目标，拟征“房产反暴利税”的目的仍然是“严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为”，但具有讽刺意味的是很多网民表示要在反暴利税开征前尽快出手。
总之，反暴利税可以说是开发商利益和地方政府利益的再分配，但似乎和平抑房价无关。

立法有度、执法必严
税法是法，一个新税种的产生应该是件严肃的事情，应当通过人民代表大会修改税法才能实现。“税收工具论”已经越来越受到质疑，保持税法的稳定性和税收政策灵活性的和谐平衡，不仅是维护立法的严肃性的需求，更是经济平稳有序可预期的需求。
我国房地产税收制度严重不合理，房地产市场税收多、税负重，阻碍房地产行业的健康发展。消费者购买一套住房，房价包含的税收包含房地产开发企业的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、耕地占用税等11个税种，有些地方还重复征税，需要交纳的费用更是名目繁多，多大50多种，多如牛毛的税费,占到房价成本的30%至40%，这与国际上房地产财税政策坚持的“明税、少费”“宽税基、少税种、低税率”基本原则不符，客观上加重房价泡沫化程度。同时计税依据不合理，如土地使用税的征收，不是按照价值，而是按照面积，这种征税形式不能随课税对象价值的上升而上升，无法发挥税收调节的功能。就反暴利税而言，它是对针对超额利润进行课税，与目前开征的土地增值税类似，构成重复课税，不仅有悖公平，而且扭曲了税收调节经济活动的基本功能。
其实，与其开征房产反暴利税新税种，不如认认真真地执行土地增值税的汇缴清算。我国1994年1月1日起施行的《土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》），对地增值税实行最高达60%的四级超率累进税率，对于房地产调控和反暴利非常具有威慑力。举个例子，某个楼盘，扣除土地出让金、建造、安装以及其他成本，即开发商的利润在20%以内的，免征土地增值税（《暂行条例》第8条第1款）；利润金额50％以下的部分，税率为30％，增值额超过扣除项目金额利50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。（《暂行条例》第7条）如果房价从10000涨到近一倍的20000元，这涨出来的部分，按税率60%计算，每平方米得交土地增值税6000元。但是这个《土地增值税暂行条例》从它诞生之日起，就从来没被认真执行过，各地普遍只有土地增值税的预征，原来是按销售额的1%计算，以上例楼盘为例，20000元/m2的房价，只预征土地增值税200元，与应征税金额相差很大。06年国税总局出台《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》发文要严格汇算清缴,要求在2007年2月1日执行，但后来遭开发商集体抵制，上海土地增值税清理胶着状态。（见2007年4月3日《21世纪经济报道》）后来碰到金融危机最后不了了之。所以与开征房产反暴利税相比，对现行的《土地增值税暂行条例》进行完善并严格执行，房产调控效果更加明显。
长期有法不依的结果，就是开发商在取得土地进行项目预估的时候，就忽略了土地增值税最终汇算清缴的税收成本，1994年的条例直到2006年国税总局发文要求严格实施汇算清缴工作，才引起开发商的重视，实际的清缴工作到目前还没有全面展开。严格来讲，在此期间已经获利的很多开发商恐怕都难以自证所有的获利都是完税后的获利。税法被过于随意得解释和使用，执法的随意或不作为也导致投资人难以合法获利。获取阳光下的利润不仅是文明社会对商人提出的要求，也是对立法者和执法者提出的制度设计的要求。

“得广厦千万间”易，“天下寒士俱欢颜”难
不论是开征房产反暴利税还是完善和严格执行现行税收政策，房产反暴利都是将开发商的暴利转变为政府“暴利”，而要从根本上终结暴利，笔者认为：一方面应以立法明确肯定的方式界定暴利，加强行政执法，强化消费者监督，提高违反成本；另一个方面必须切实将政府“暴利”转变为人民福祉，提高税收和财政透明度，将房产税收的绝大部分用于保障房建设。温家宝总理在回答记者提问时指出“其实一个国家的财政史是惊心动魄的。如果你读它，会从中看到不仅是经济的发展，而且是社会的结构和公平正义。”